Tribunale di Pescara – Sentenza 20.03.2025 n. 341/2025 – Giudice Dott.ssa Ursoleo – RG n. 4786/2022

“In presenza di una contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare scandita in due fasi, con la previsione della stipula di un contratto successivo alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito, con valutazione di fatto rimessa al suo prudente apprezzamento (anche con riferimento alla comune intenzione delle parti da ricercarsi nel senso letterale delle parole e delle espressioni usate), deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare, valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c. c., ovvero contratto avente soltanto effetti obbligatori, ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.”

“In presenza di una contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare scandita in due fasi, con la previsione della stipula di un contratto successivo alla conclusione di un primo accordo, si riterrà produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare, con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di altro contratto, soltanto qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto stesso, basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.”

“In materia contrattuale, la domanda di ritenzione della caparra è legittimamente proponibile, nell’incipit del processo, a prescindere dal nomen iuris utilizzato dalla parte nell’introdurre l’azione “caducatoria” degli effetti del contratto, con la conseguenza che, se quest’azione dovesse essere definita “di risoluzione contrattuale” in sede di domanda introduttiva, sarà compito del giudice, nell’esercizio dei suoi poteri officiosi di interpretazione e qualificazione in iure della domanda stessa, convertirla formalmente in azione di recesso.”

“In materia contrattuale, al fine di delibare quale delle due parti sia incorsa in un inadempimento idoneo a far sorgere il diritto dell’altra parte ad ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto ovvero di recesso, con condanna, salvo altro, della controparte al pagamento del doppio della caparra, soccorre il consolidato orientamento giurisprudenziale, secondo cui è necessario procedere ad un giudizio di comparazione in ordine al comportamento di ambo le parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi ed all’oggettiva entità dei rispettivi inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti.”