Tribunale di Pescara – Sentenza 07.04.2025 n. 416/2025 – Giudice Dott.ssa Bertucci Bellafante – RG n. 3371/2023

“in tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento, ai sensi dell’art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell’ipotesi di suo inesatto inadempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell’immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all’obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all’incidenza della condotta della parte inadempiente sull’equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all’interesse della controparte. (…) Ne consegue che se il conduttore abbia continuato a godere dell’immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione del pagamento del canone da parte sua, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all’inadempimento del locatore. In tale ottica, i vizi della cosa locata non danno facoltà al conduttore di autoridurre il canone. Ciò che è consentito al conduttore è solo di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, devolvendo al giudice il potere di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti. Infatti, non può consentirsi allo stesso l’arbitraria riduzione del canone perché una tale condotta determinerebbe il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio.”