Tribunale di Pescara – Sentenza 09.04.2025 n. 432/2025 – Giudice Dott. Berardi – RG n. 4836/2021

“(…) l’azione di riduzione del corrispettivo della locazione, di cui all’art.1578 c.c., ha natura costitutiva, in quanto tende a determinare una modificazione del regolamento contrattuale, pertanto essa non può essere confusa con l’eccezione di inesatto adempimento di cui all’art.1460 c.c., che tende solo a paralizzare la pretesa di adempimento della controparte. E’ stato ritenuto che in tema di locazione, al conduttore non è consentito astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore”:

“(…) grava sul conduttore (anche per ovvie ragioni di vicinanza della prova) l’onere di individuare e dimostrare l’esistenza del vizio che diminuisce in modo apprezzabile l’idoneità del bene all’uso pattuito, spettando, invece al locatore convenuto di provare, rispettivamente, che i vizi erano conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore, laddove intenda paralizzare la domanda di risoluzione o di riduzione del corrispettivo, ovvero di averli senza colpa ignorati al momento della consegna, se intenda andare esente dal risarcimento dei danni derivanti dai vizi della cosa.”